Nuestra Directora, Yolanda Fernandez Martínez (YF) entrevistó a Manlio Cervantes Torres (MC), director de la empresa inmobiliaria Keller Williams sobre el desarrollo inmobiliario y la plusvalía en Mérida.
YF: ¿Cómo se está moviendo el mercado inmobiliario en Yucatán, cuáles son estos beneficios sobre todo cuáles son los retos para Yucatán en los próximos 10 o 20 años, con este gran crecimiento inmobiliario?
MC:Son temas realmente muy complejos y quisiera empezar por irnos al pasado para comprender el presente y, tal vez, predecir el futuro:
Las casas del Centro Histórico y cómo la plusvalía o el valor que se le da a un bien inmueble, muchas veces, es subjetivo, no necesariamente objetivo y me refiero a las casas del centro porque esas casas, cuando inicié en este maravilloso mundo de los bienes raíces, las casas del centro prácticamente te las regalaban, “tengo un terreno con una casa ruinosa” y te estaban vendiendo un terreno. La gente realmente llegó a un ciclo como sucede siempre en los centros de las ciudades, que es el crecimiento, meseta, decrecimiento y abandono.
El caso del centro ya estaba en el abandono, las autoridades hacían algo para rescatar las fachadas para no perder esa esencia del primer cuadro de la ciudad. Y de repente gente muy visionaria, empezó a ofrecer esas propiedades a gente foránea sobre todo a americanos y canadienses y lo que empezó costando una cantidad, ahora está costando muchísimo más, prácticamente para un yucateco es imposible comprarse una casa en el centro, por que te las venden en dólares.
YF:Este proceso que se ha venido dando a partir del año del 2000 ha ido muy rápido estas dos primeras décadas del presente siglo. De manera simultánea empezamos a ver una gran transformación en la periferia, la ciudad se está extendiendo. Se le está apostando a una Mérida de la periferia que, de manera irónica, quieren ofrecer lo mismo que se quiere vivir en el centro, una Mérida tranquila con su jardín, sus parques, pero la realidad es que al extendernos estamos haciendo la vida más complicada y lo interesante de esto es que se cotizan también en plusvalías altas.
MC:Es muy interesante esta reflexión que haces. Yo recuerdo que había dentro de la ciudad opciones para adquirir todavía casas de buen tamaño a buen precio y lo que sucedió también es que la plusvalía obedece a la demanda, tiene mucho que ver con la demanda de tierra y obviamente al haber una demanda excesiva de tierra para hacer casas, obviamente todos los terrenos que están al interior del periférico, subieron de valor.
Hay una excepción a la regla interesante de analizar: el Fraccionamiento Nuevo Yucatán, a pesar de estar dentro de la periferia, ha tenido un largo proceso de plusvalización de la tierra y de las casas que se construyen allá. Un factor que determina por supuesto el valor de una tierra es la infraestructura que se le pone encima.
En el caso de Nuevo Yucatán, un producto muy ambicioso que se atomizó en demasiadas manos y por supuesto no obtuvo la infraestructura y la poca que tuvo sufrió rapiña, entonces quedó así y ahora el valor por m2 lo tasan alto, pero para el constructor no es un área apetecible, entonces lo que sucedió como dijiste de la periferia, los constructores se dedican a la industria de la vivienda, buscando tener terrenos con menor valor, y de entrada se van hacia la periferia como Cholul, Conkal, Santa Gertrudis Copó y más allá, que los constructores los compran en breña y obviamente le invierten en infraestructura y eso realmente lo que va haciendo es que el terreno tenga un mayor valor y el terreno aledaño también ya valga más y esto va en un efecto cadena y va haciendo que esas zonas que rodean a los desarrollos nuevos, pues valgan más que el precio de la tierra misma.
Realmente sigue siendo muy atractivo invertir en una vivienda en la ciudad de Mérida para la gente que puede adquirirlas (...), Los rendimientos y la plusvalía que genera son muy atractivos.
YF:Se habla que hay una sobreoferta inmobiliaria, cuando escuchamos los indicadores de crecimiento, parece que Yucatán no pertenece a la República Mexicana pues no está creciendo la industria del sector de la construcción; sin embargo das un recorrido por periférico y ves grúas y más grúas, están levantando edificaciones, hay movimiento y crecimiento. ¿Eso de qué manera impactó con el tema de los precios, las ventas lo valores del suelo?
MC: Impacta muchísimo, porque si hablamos de la gente oriunda de Mérida, clase media, media alta, cada vez es más complicado adquirir un casa, porque por los precios sí realmente se están perfilando para la clase media nacional, que ha sido la fórmula ganadora de la última década, en donde se ofrecen casas con amenidades, pero a precios que tal vez a un gerente y director de Mérida, quizás no la puede pagar mediante un crédito porque no le alcanza, porque todavía Mérida tiene un déficit en cuanto empleos muy bien remunerados, lo cual hace que tal vez se vean limitados a ciertas ofertas de vivienda y la construcción de vivienda de clase media y social si ha tenido un bajón, sin embargo el sector de vivienda media y alta de viviendas y departamentos ha tenido un incremento por la misma demanda, pues desafortunadamente por las condiciones de paz social que se vive en el resto república mexicana, hace que mucha gente decida tener a su familia en Mérida mientras ellos continúen trabajando en sus ciudades y viajar tal vez una vez a la semana a ver a sus familiares.
Realmente sigue siendo muy atractivo invertir en una vivienda en la ciudad de Mérida para la gente que puede adquirirlas y me refiero al sector que está más movido. Los rendimientos y la plusvalía que genera son muy atractivos, porque existe una demanda natural en el mercado bastante equilibrada de las propiedades que están en oferta. Obvio hay retos que hay que tomar en consideración. Ahora no cabe la improvisación. Si tu vas a hacer un producto inmobiliario, debes de hacer un estudio, para ver cual es tu mercado meta, porque se han ido mucho las propiedades al nicho y tienes que ver en cuál vas a colocar tu producto, para no tener ese atorón en la construcción, tiempo es dinero. Veo muy sana la oferta y demanda de propiedades en la ciudad.
Si veo con preocupación que la ciudad se está desparramando, que la ciudad sigue creciendo en horizontal, porque la tierra aún es barata en la periferia, pero si creo que también es momento de mirar un poco hacia la parte interna de la ciudad y no me refiero a primer cuadro, me refiero a colonias que pueden ser la Miguel Alemán, Jesús Carranza, Los Pinos, Jardines de Mérida. Podríamos hablar también del tercer o cuarto cuadros de la ciudad que ahí pudiera haber un interesante reacomodo de vivienda, tal vez vertical o mixto, para poder tener un mejor equilibrio de los servicios, sobre todo de la vigilancia que pueda haber en la ciudad.
